从重财物到轻财物的景区开发形式探究,以鲁山县云裳草场为例|交通战略研究

liukang20244天前吃瓜始末169
作者:周丽丽|河南省交通规划规划研讨院股份有限公司,河南交通运输战略展开研讨院
修改:周丽丽|校核:杨阳|审阅:龙志刚
导言
中国旅行展开30年,阅历了从使用天然尖端资源展开欣赏旅行、到人工稀缺资源构成欣赏旅行型景区、再到依托次级优势资源经过人工提高而构成的欣赏旅行或体会型旅行景区、再到旅行加地产的联动展开等多种展开形式,但是这些形式除了依托天然自然资源的形式外,无一不存在前期建造出资大、重财物、资金收回周期长的缺陷。
跟着社会经济的展开趋势及旅行者从欣赏型到玩耍体会为主的需求晋级,旅行的开发也需求从重建造、重财物的展开形式向重项目、轻财物的展开形式改变。以项目为王为根本思路,打造深度体会型的轻财物旅行景区,将成为旅行业展开的一大趋势。
可遇不可求的天然尖端资源
欣赏旅行型景区展开形式
我国景色名胜区、国际文明遗产、自然保护区等尖端资源丰厚,因为该类资源具有保护需求,使得景区内部不适宜进行大的改造,也不适宜展开太多的互动性体会性项目,只能以欣赏型为主,因而资源具有者只能对其进行保护性开发,将门票收入作为景区的首要经济来源,这种形式是目前国内欣赏旅行型景点的干流形式。这种形式只能依托资源本身的招引力,无其他助力资源,因而其成功只依赖于旅行资源的档次,非尖端资源不能成功。
这类形式下的典型事例许多,如北京故宫、颐和园、陕西华山、焦作云台山(景色名胜区)、洛阳龙潭大峡谷(国际级地质公园)等等,都是依托其本身资源的优越性和稀缺性而开发和继续运营。
北京故宫/焦作云台山/陕西华山
负重前行的重财物旅行展开形式
除了依托天然资源的景区开发形式外,经过人工资源和对次级资源进行提高改造而构成区域招引力,是国内许多景区的展开思路,这类形式下无一不选用了重财物的展开形式,多存在前期投入很多建造资金,后期运营收益难以补偿前期投入,出资压力大,资金报答期长等特征。
人工稀缺资源的欣赏型旅行展开形式
经过人工优势资源,构成招引力中心,经过门票收益,收回建造本钱和运营本钱,完成盈余。这种形式下必需求保证资源的稀缺性或招引力,才干招引到满意的客流量。如郑州海洋馆、栾川竹海野生动物园、“只要河南”戏曲幻城等。
这种开发形式下前期投入大,后期运营本钱高,出资报答期长,如“只要河南”戏曲幻城,前期投入的建造资金高达60亿,后期运营本钱较高(包含了修建保护、工作人员开销、艺人开销),仅靠门票收益难以完成出资收益。但其前期建造投入能够构成固定财物,仅适用于体量巨大的开发集团。
郑州海洋馆/栾川竹海野生动物园/“只要河南”戏曲幻城吃住行游购娱的归纳旅行展开形式
(1)依托自然资源和前史文明资源打造的休闲休假区展开形式
除了经过从零起步的人工资源招引游客欣赏旅行外,还能够依托美丽的自然环境或前史文明资源(传统村落、前史街区),建造餐饮、住宿、旅行欣赏、休闲休假、玩耍体会、健康摄生等多种功能为一体的归纳性旅行基地,经过添加体会性的空间补偿天然资源的缺少,满意游客多元化的需求。 如登封嵩御山庄、伊滨区寇店镇的沐养山庄、新密月上泉休假山庄、新安县寺坡山传统村落旅行休假区等景区,无一不是依托天然资源+传统村落等文明资源,选用修建修整或修建新建等方法进行旅行设备的建造,构成吃住行游购娱一体化的归纳型旅行景区。 这种形式仍是以修建群为主体展开各项旅行活动,需求的建造开发或既有修建修正和晋级改造的投入较大,后期保护运营本钱也较高,具有运营收入的项目(首要为房子租金、住宿、运营收入等)较少,项目回款周期较长。如新安的寺坡山旅行休假区,前期将很多精力投入到酒店建造、古村落房子修正、景区景象化打造上,一向没有发生继续收益的项目,导致景区难以为继。
新密月上泉休假山庄/登封嵩御山庄
洛阳寺坡山传统村落旅行休假区(2)依托自然资源,从零起步的旅行休假区展开形式
或许只是依托美丽的自然环境,惹是生非、从零起步建造一个旅行休假归纳体,构成集旅行、欣赏、住宿、休假、体会于一体的主题旅行休假区域。这种形式仍然是以修建为主体进行旅行活动的安排,其仍然呈现出重财物、出资体量大、后期运营费用高、变现盈余时刻久等特征。 如无锡灵山集团的灵山小镇·拈花湾便是为了补偿灵山集团前期欣赏型景区灵山佳境呈现的通病——游客逗留时刻短、门票之外人均消费极低而开发建造的禅意侨居休假目的地,建造有特征旅行商铺、滨湖美食街、禅意客栈、酒店、休假公寓等,经过这些办法来添加游客逗留时刻和消费。拈花湾虽然是重财物出资的开发形式,但因为具有前期景区的展开根底,客流量较大,才使得资金收回较快,景区全体展开态势较好。 又如鲁山花瓷小镇,是依托鲁山花瓷文明建造的包含文旅商业、休闲商务、主题乐园、工业公园、温泉休假、康养侨居、精品寓居、质量社区等功能的特征文旅小镇项目。因为开发思路会集在修建建造及环境打造上,开发周期长,投入了很多建造资金,无法快速完成运营性盈余,而导致项目失利。
无锡拈花湾/鲁山花瓷小镇旅行加地产联动展开形式
这种方法在国内外运作现已比较老练,旅行和地产一起开发,经过地产的收益来补偿旅行的出资;或许旅行与地产结合构成文旅地产。地产项目的投放商场,为景区在短期内取得了高额的经济收益,在必定程度上补偿了景区开发周期长、报答慢的短板。
如PGA国家休假村是以高尔夫为首要文娱活动的集运动、商务、购物、文明、休闲文娱为一体的休假天堂。经过PGA巡回赛和本田精英赛支撑了休假村的极高知名度,带来火爆人气和可观收入,并招引很多品牌和资金。以高尔夫球场作为中心空间,各类地产项目(商业地产、休假地产、住所地产)盘绕球场。
PGA国家休假村这种形式的展开得益于房地产商场的展开,旅行地产的展开形式得以实施,跟着房地产商场进入平稳期,旅行地产为主的展开形式也逐步缺少动力。
未来新趋势:轻财物旅行展开形式
轻财物形式具有许多优势
不论是人工稀缺资源的欣赏型景区、归纳型的文旅休闲休假区,仍是旅行+地产的联动展开形式,均存在前期出资体量大、运营保护本钱高、出资报答慢等特征。
旅行者从简略的欣赏到深度体会的需求晋级的要求、项目盈余的要求,都要求旅行开发应当从重建造、重财物的开发形式向重项目、轻财物的开发形式改变,充分使用周边资源,抛掉旅行配套等重财物包袱,以各类深度体会项目为主体,构成轻财物、重项目、出资报答快的旅行展开形式。 这种形式中,旅行开发者后置了住宿、会议等需求大体量、重财物的出资,前期充分使用周边资源处理食宿问题,轻装上阵,将首要精力投入到玩耍项目和部分根底设备的建造中,侧重提高旅行者的玩耍体会。有用减轻开发主体前期投入,且能经过游乐项目的运营快速完成出资报答,为旅行区的后续继续的开发建造打下根底。
轻财物旅行项目的开发建造关键
(1)操控本钱
旅行本钱一般包含拿地本钱、规划基建本钱、人工本钱、项目规划运营本钱,包含后续运营保护费用。 下降拿地本钱:拿地前做好项目前期策划和开发计划,对一些国家方针特别支撑的土地(四荒地、旧矿区的生态康复、法制基地)进行租借,充分使用优惠方针,下降本钱。 下降基建本钱:经过租借或接手他人赔钱的旅行项目进行运营,或许凭借老练景区的人流量和老练配套,都能够减小项目开支、下降出本钱钱。 在景区的建造中经过去景象化的方法,下降建造本钱无效投入。景象化是景区建造的一大误区,景象不是游客消费项目,一般景区的中心是休闲休假、是体会,而不是欣赏旅行,不应将精力和资金过多投入到景象化的打造中。 操控人工本钱:充分使用景区周边资源,雇佣当地的留守老农和妇孺,本钱是比较低的。优先招当地人,既能够省本钱,也利于取得当地政府的方针资金扶持和居民的认可。
(2)节奏把控精准
大部分出资者都想把景区做得完美,以完美的姿势开园迎候旅客。这种思路无疑会添加前期建造投入,拖延取得收益的时刻,不契合轻财物景区建造的理念。 轻财物景区的方法论便是:单点引爆、快速迭代、不断扩大。单点引爆便是把资金、资源往一个聚焦点上狠砸,会集资金快速上优势网红游乐项目(如滑草、森林穿越、蹦蹦云、玻璃栈道、漂流、坡降等),引爆景区客流,快速回笼资金,以利于后期建造开发;一起紧随网络脚步,完成项目的快速迭代;经过回笼资金不断开发新的项目,完成景区的不断扩大和晋级。
(3)渠道化运营
景区必定需求多品种的游乐项目,出资和运营压力会跟着项目的增多而逐步加剧。轻财物景区的又一理念便是运用渠道化的思想,涣散出资压力,完成多方共赢。景区出资主体将景区作为一个展开渠道,对外招商引资,招引外部资金进行游乐项目的出资、建造和运营,出资主体作为景区渠道还可收到部分项目运营收益。
云裳草场重项目轻财物的开发形式
云裳草场建造布景及根本概略
鲁山县西侧为秦岭余脉伏牛山,东半部分为平原。西侧依托山水资源展开山水旅行,东侧平原部分旅行资源匮乏,首要以农业耕耘为主。景区地点的磙子营乡就坐落东部丘陵和平原区域。周边旅行资源匮乏,且即使是旅行资源较为丰厚的西部山区,景区类型也多为山水欣赏式旅行,存在同质竞赛的现象。
该项目出资者取得该区域50年土地使用权后,考虑依托现有山水资源和交通优势,在此区域展开旅行,添补东部平原区域旅行空白;一起结合景区建造,助力城镇村庄复兴。
以轻财物为指引的景区开发建造
经过规划调研,规划得出基地山无形、水无势、地不平、坡又荒的先天下风,无法直接经过山水资源招引游客。规划团队提出轻装上阵、项目为王、不要包袱、快速收效的展开战略,以草场为特征,以游乐项目为引爆点,打造轻财物的特征景区。
团队以项目为王的思路为根底,在确认景区全体定位和展开方针的前提下,提出景区的开发形式和开发机遇: 近期除了路途、停车场、水电等根底设备的建造外,将首要的精力和资金投入于各类轻财物的游乐项目(包含滑草、彩色滑道、森林营地、高空吊桥、跑马场等)的建造,构成景区的引爆点,招引很多客流,以游乐项目的营收快速完成出资收益,用出资收益带动景区其他项目的开发建造,完成良性的滚动式展开。近期依托周边现有的村庄展开农家乐和民宿,为景区减小前期建造担负的一起,为周边村庄带来收益,完成景区和周边村庄的共赢。 中期进一步添加休闲、文娱设备、文明体会项目(牧民日子、滑雪场、农业生产、民宿、浪漫板屋),一起加大景区的品牌打造,构成商业IP。 远期依据景区的展开态势,发动酒店区、商业、温泉休假村、商业步行街等重财物项目,完成景区的进一步晋级。
云裳草场展开愿景着力渠道建立,完成多方共赢
景区建造前期根底设备和玩耍项目建造出资多,资金压力较大。为完成景区的杰出展开,团队提出搭渠道、唱大戏的出资建造思路,出资者以景区展开的全体规划为蓝图,进行招商引资,招引各方本钱出资建造各类游乐项目以削减出资者本身资金压力,出资者仅对其建造进行归纳把控,保证其契合景区全体规划,经过收益分红完成出资者和各方本钱的共赢,一起加快了景区的建造进展,完成了景区的良性展开。
假势而为,乘方针春风
在景区建造方面,景区自动对接当下方针风向和政府活动需求,争夺方针资金的支撑;如积极争夺磙子营村庄庄复兴方针中的根底设备建造相关资金,在景区范围内铺设路途,建造停车场等,减小景区根底设备建造的资金投入。
在景区营销上,凭借当地自媒体对内容的需求,为当地媒体供给内容,完成两边协作共赢。
展开初见成效
依照轻财物、项目为王思路,云裳草场景区近期建造首要玩耍项目的建造上,开发建造了如山地水滑、彩虹滑道、无边泳池、新西兰野外滑板车、雨林穿越、步步惊心、星空网红馆等多个玩耍项目,一起在夏日安排夜游、烧烤、星空露营等活动。景区全体客流量较大,短短三年,项目已完成可观的运营性收益。
云裳草场已投入运营的游乐项目
结语
本文剖析了旅行展开的形式和其各自的优缺陷,提出在当下的社会经济展开布景下,以项目为王为思路的重项目、轻财物的展开形式,具有前期投入少、出资收效快、运营本钱低一级长处,旅行业展开由重财物的展开形式向重项目、轻财物的展开形式改变是其展开的必定选择。
本文一起以鲁山县云裳草场作为例研讨其建造形式及运营情况,以实证来验证重项目、轻财物的景区展开形式的可行性。以期能为具有相似展开布景的旅行景区的展开供给一种新的思路。
参考文献:
[1] 文旅交融视角下轻财物转型形式研讨_以海昌海洋公园为例 [J]. 行政事业财物与财政,2023(02)
[2]轻财物化能提高旅行企业盈余才能吗? [J]. 经济与办理谈论,2021(06)
责编:史健 | 审校:陈筱娟 | 审阅:李震 | 监制:万军伟
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